2008年9月12日(金曜日)
リスクとは何か？ その２
さて、先日「リスクとは何か？」に触れましたが、そのテーマは一般的なリスクの本質についてでした。今回は不動産投資に関するリスクを整理しておきましょう。
・運用リスク
広告、契約、賃料回収などインカムゲインを狙う場合に発生します。
これは賃貸収入を得る場合に必ず発生し、また法的な要素も大きく関与するので適切な管理会社と契約し業務委託することをお勧めします。
賃料が回収できない時や保証人が近くにいないといった場合に使える保険もあります。
マンションの場合はどんな管理形態を採用しているのかも知りたいですね。
自主管理と専門会社管理では経費はもとより売却時の集客率にも影響を与えます。
・劣化リスク
株や証券は所有していても経年変化による劣化が起きませんが建物は古くなります。
だから償却という概念も成立する訳ですが、古くなれば修繕が必要になったり賃貸相場が低くなったりする影響までは償却でカバーはできません。
中古マンションの購入を検討する場合は大規模な修繕計画の有無を調査すべきでしょう。
・災害リスク
近年はマンションやホテルの耐震偽装問題が明るみに出てきましたが、地震や火災をはじめとして津波、竜巻、地盤沈下、土壌汚染、侵食などは不動産に大きく関連するリスクです。
今後は地球温暖化による気象変化も検討せざるを得ない状況になるでしょう。
私は今後海水面の上昇による水害が怖いと見ています。
海抜０メートル地帯にお住まいの方はご自分の資産が水没するようなことがおきないようにしたいものです。
･法的リスク
不動産に関する法律によって発生するリスクです。
中古住宅を購入したら既存不適格建築物だったといった事例は意外に多く見受けられます。
マンションの居住や管理に関する規約に事務所の用途を禁止すると書かれている場合も。
・インフラリスク
都市設備の整備状況によって発生するリスク。
下水道があるのか、都市ガスがあるのかなどです。
広義では駅までの距離や前面道路の広さなども含めますし近年では電波障害やインターネット環境も重要になっています。
・市況リスク
景気の動向により不動産価格は大きく影響を受けます。
インフレ経済時には企業が増産体制を目論むので土地の新規取得を事業計画に組みます。
デフレのときは逆に売却を図るでしょう。
いずれも不動産の相場に影響があります。
例えば価格が上がれば税金が上がり転売対象者が減少するリスク、価格が下がれば資産価値の減少というリスクが発生します。
マクロな視点に立つと、これからは少子高齢化や人口の減少傾向により拍車が掛かります。
政府がビザ撤廃や移民政策を実行しない限り日本人の増加は当面あり得ません。
私なら所有する物件はなるべく人工密集地に集中させたいですね。
・風評リスク
人の評判によるリスクです。
不幸な事件があった場合などは何十年も影響を受ける場合があります。
バブル崩壊により発生した「やはり不動産は怖い」といった風評被害はいつまで続くのでしょうか。
といっても「不動産投資の本質」に気付かない人の意見に耳を貸すことはしませんが。
以上は一般的に通説となっているリスクの一例です。
そしてこれ等が不動産投資の全リスクだとは言えません。
他にもたくさんあるでしょうし今後もその時代の価値観と共に浮沈していくものです。
またどういった状況がリスクに該当するのかしないのかはその人によって違います。
それはその人それぞれの基本生活や嗜好性などに違いがあるからです。
貴方にとって何が大きなリスクで、何が容易にヘッジできるリスクなのかを分析する眼を持ってください。
そのためには己を良く知り、己の置かれている状況・周辺環境を良く知り、それと世間を照らし合わせてみることが重要です。
