確かに経営不振の段階で格付けの見直しを急いでいましたが、本来ならそれよりももっと前の段階で、そのビジネスモデルに潜むリスクに注目していればA２などという格付けはできなかった筈です。

そもそも格付けとは企業の安定性や成長性を数値化し、一般投資家に判り易い判断基準を示すことが最大の目的であるのに、破綻してから見直しを修正するのは「格付け理論の破綻」なのではないでしょうか？

格付け会社は現状の決算状況と架空の政府保証に踊らされてしまい、将来においてデフォルトが発生する可能性と、それが世界の金融・保証業界にどんな影響を与えるのかを軽視した様に感じます。

今回の世界的な影響は格付け会社の果たすべき役割の欠如によって招かれたといっても過言ではありませんね。

ただしこれは証券化による不動産投資の話。

実は不動産投資には２種類の手段があります。

証券化された不動産を取引する投資と実体のある不動産を購入する場合です。

両者には決定的な違いがあります。それはリスクマネジメントです。

前者の場合、対象となる会社や不動産の収支状況などの調査は可能ですが、実際に自分の手で状況改善を図ることは不可能です。

ですから、最大のリスクヘッジは証券を売却することしかできません。

それに対して後者は実際に所有したり借りたりしますから、リフォームしたり賃料の改定をするなど状況改善に着手することが可能です。

そもそも、リスクヘッジが不可能な行為は投資というよりギャンブルに近いものであり、リスクヘッジが可能な行為は投資というよりビジネスという表現が適切だと思います。

私がお奨めしているのは後者の「不動産ビジネス」の方にあたります。

例えば本業の他にコンビニを経営している方なら、ビジネスオーナーとしての立場で副業を行っていると感じておられるでしょう。

その副業を投資といった概念では感じておられない筈ですね。

アパート経営もやはり投資というよりビジネスなのです。

この度のリーマン社の破綻により、証券に投資していた方達は残念な結果になりましたが、不動産ビジネスを行っていた方達にはどんな影響があったのでしょう。

実際のところ、家賃の下落や地価の下落はほとんど無かったように感じます。

むしろ、株や証券を売却し現物を購入する方が増えるのではないでしょうか。

改めて証券化の問題点、特に業界の構造欠陥とも言えるリスクが浮き彫りになった出来事ですが、この結果を踏まえて、自己資本比率の適正化など今回露見した脆弱性の改善に取り組むべきです。

・運用リスク　

広告、契約、賃料回収などインカムゲインを狙う場合に発生します。

これは賃貸収入を得る場合に必ず発生し、また法的な要素も大きく関与するので適切な管理会社と契約し業務委託することをお勧めします。

賃料が回収できない時や保証人が近くにいないといった場合に使える保険もあります。

マンションの場合はどんな管理形態を採用しているのかも知りたいですね。

自主管理と専門会社管理では経費はもとより売却時の集客率にも影響を与えます。

・劣化リスク　

株や証券は所有していても経年変化による劣化が起きませんが建物は古くなります。

だから償却という概念も成立する訳ですが、古くなれば修繕が必要になったり賃貸相場が低くなったりする影響までは償却でカバーはできません。

中古マンションの購入を検討する場合は大規模な修繕計画の有無を調査すべきでしょう。

・災害リスク　

近年はマンションやホテルの耐震偽装問題が明るみに出てきましたが、地震や火災をはじめとして津波、竜巻、地盤沈下、土壌汚染、侵食などは不動産に大きく関連するリスクです。

今後は地球温暖化による気象変化も検討せざるを得ない状況になるでしょう。

私は今後海水面の上昇による水害が怖いと見ています。

海抜０メートル地帯にお住まいの方はご自分の資産が水没するようなことがおきないようにしたいものです。

･法的リスク　

不動産に関する法律によって発生するリスクです。

中古住宅を購入したら既存不適格建築物だったといった事例は意外に多く見受けられます。

マンションの居住や管理に関する規約に事務所の用途を禁止すると書かれている場合も。

・インフラリスク　

都市設備の整備状況によって発生するリスク。

下水道があるのか、都市ガスがあるのかなどです。

広義では駅までの距離や前面道路の広さなども含めますし近年では電波障害やインターネット環境も重要になっています。

・市況リスク　

景気の動向により不動産価格は大きく影響を受けます。

インフレ経済時には企業が増産体制を目論むので土地の新規取得を事業計画に組みます。

デフレのときは逆に売却を図るでしょう。

いずれも不動産の相場に影響があります。

例えば価格が上がれば税金が上がり転売対象者が減少するリスク、価格が下がれば資産価値の減少というリスクが発生します。

マクロな視点に立つと、これからは少子高齢化や人口の減少傾向により拍車が掛かります。

政府がビザ撤廃や移民政策を実行しない限り日本人の増加は当面あり得ません。

私なら所有する物件はなるべく人工密集地に集中させたいですね。

・風評リスク　

人の評判によるリスクです。

不幸な事件があった場合などは何十年も影響を受ける場合があります。

バブル崩壊により発生した「やはり不動産は怖い」といった風評被害はいつまで続くのでしょうか。

といっても「不動産投資の本質」に気付かない人の意見に耳を貸すことはしませんが。

以上は一般的に通説となっているリスクの一例です。

そしてこれ等が不動産投資の全リスクだとは言えません。

他にもたくさんあるでしょうし今後もその時代の価値観と共に浮沈していくものです。

またどういった状況がリスクに該当するのかしないのかはその人によって違います。

それはその人それぞれの基本生活や嗜好性などに違いがあるからです。

貴方にとって何が大きなリスクで、何が容易にヘッジできるリスクなのかを分析する眼を持ってください。

そのためには己を良く知り、己の置かれている状況・周辺環境を良く知り、それと世間を照らし合わせてみることが重要です。

今回は「不動産投資の出口戦略」をテーマに取り上げてみたいと思います。

投資とは「リスクを取って、若しくはリスクを避けてリターンを生む」行為だと言えます。

それが不動産投資の場合は、お金を収益物件に変えて、よりハイリターンを得る行為であり、この行為には現金を不動産に変えることにより、お金である事のリスクを排除し不動産特有のリスクを取っていることになります。

ではお金である事のリスクとは何でしょう？

例えば、為替によって価値が変動する事、金利や公定歩合により利息収入が変わる事、あるいは紙幣であるが故に燃える可能性がある事。可動物（動産）ゆえに盗難のリスクもあります。盗まれない為に銀行へ預金したら、今度は破綻を心配したくなります（笑）　可能性としては低いのかも知れませんがいずれも当たり前の事であり、「お金にも特有のリスクがある」ということも理解できていない方が意外と多いのも事実です。

不動産に関わるリスクに関しては以前書いたので省略しますが、お金にも不動産にも（もちろん他の資産にも）それぞれ特有のリスクがある中で、どんなリスクマネジメントが最良と言えるのでしょうか？

私の理想とする状態は、「資産の物質的な状態を所有者の意向に沿って自由自在に交換できる状態」だと考えています。

つまり、お金・不動産・証券・株式といった資産は、高いレベルで互換性を維持してこそ最良のリスクマネジメント状態を保てるのではないかと考えます。すなわち不動産は「いつでも買えていつでも売れる資産」である状態を維持してこそ、所有者のリスクをヘッジできまたマーケットから支持される資産であると言えます。

「いつでも買えていつでも売れる」という状態には時間の概念が加わっています。

持っていた株が値下がりした人は上がるまで売らなきゃ損はしない、という考え方を聞いた事がありますが、確実に失っているものもあります。それは時間です。このブログの最初の頃に触れましたが、資産の組成を図る中で、時間の概念を組み込まない計画は確実に失敗します。

時間の経過は不動産という資産にも大きな影響を与えます。

建物は通常、時間の経過とともにその価値を失い、更にマーケットの変動による収益力の低下も起こります。

十年一昔とはよくいったもので、築年数が１０年経過した物件は強度面より設備の陳腐化が目立ちます。

貴方の所有しているアパートの周囲にも毎年１つや２つは新築の競合が現れていますよね？そんな状況で１０年も経過したら、家賃の下方修正だけでは入居を確保できない事態もよくあることです。

私はこのタイミングが出口戦略上、最も重要だと考えています。

ここで、安易な家賃の修正やリフォームに走ってはいけません。

なぜなら、その前に踏まえるべきことがあるからです。

所有から１０年も経てば、貴方の家族にも変化があります。

父母が歳をとってきた、子供が結婚する、自分の退職が近い・・・　　

更に世の中の変化にも気を配ります。

近くに大型店舗ができた、企業が移転した、学校が閉鎖された、地価が下がった・・・

そういった家庭内の事や地域の変化も不動産事業に影響を与えますので、このタイミングでよく整理してみることをお奨めします。

ドメスティックな視点やミクロ経済圏など「貴方を取り巻く現状分析」を踏まえて最終的には自分が今後もそのアパートを所有すべきかどうかをまず検討しましょう。

現状を把握すれば、もしかしたら今は売却し現金にすべきなのかもしれません。あるいは別の場所に持ち替えることが効果的なのかも知れません。

ここで安易に家賃の修正を行ってしまえば、それが売却の足を引っ張るという可能性も残るのです。

今後も所有すると決め、リフォームを行うにしても「貴方を取り巻く現状分析」を踏まえて、どんなニーズに対する提案なのか、同じ間取りでいいのか、同じ設備でいいのか、どんな価格が適切かなどを明確なコンセプトに昇華させてから取り組むべきです。

ここで取り組み方を失敗すると、「いつでも売れる資産」ではなくなり「稼げない死残」になってしまう事もありますのでご注意を。

私は３０年後を想定できるほどの能力はありませんが、「１０年後に負債を残さないためのアパート経営」という観点を、お客様とともに初期所有段階から想定するようにしています。これをしっかり機能させることが、建物が老朽化した時に負債だけが残ったなどといった、出口戦略が描けないような事態を避ける手段だと考えています。

２０年以上の長期ローンで取得した方は、出口戦略にくれぐれもご注意召されませ。

車は同居している父のお下がりに乗っていますからローンは残っていません。

そんな彼に彼女が出来ました。

二人は結婚を約束し、将来は一戸建てに住みたいねと夢を語り合います。

彼の財産状況なら２５００万円程度の家ならば買えそうだとなり、思い切って購入しました。

やがて新しい生命の誕生に触れて親になる感動を味わい、家族で遊びに出掛けるために車も買い替えます。

これは、ごく普通のライフスタイルですね。しかしもっと正確に言えば「普通のライフスタイルでした。」となります。そう、過去形なのです。

こんなライフスタイルが通用したのは昭和の時代の頃のこと。

かつて帝国主義が席巻していた日本は、敗戦を機に軍事力を国力の中心に据えた考えが崩壊し、産業大国を目指します。しかしそれもやがては市場バランスを失い、バブル崩壊を招きました。

冒頭でご紹介したA君のライフスタイルは泡沫の上に創られた夢物語になっていったのです。別にA君が悪いわけではありません。時代が勝手に変わっていったのですから。

日本はバブル崩壊を期に社会構造を大きく変化させました。バブルの前と後では、あらゆる価値観が変化しました。一流の会社は倒産しない、給料は年々上がる、土地は値上がりする、人口は増え続ける。それが昭和の時代に定着した価値観であり、誰も疑う事をしなかった時代の通説でした。

しかしバブルの崩壊を経た平成の時代ではどれも通用しない価値観です。

銀行が倒産し、パート社員や派遣社員が増え給料も増えず、土地神話は崩壊し、少子化傾向は衰えを見せません。更には年金破綻問題や中国・韓国の台頭、ゆとり教育の崩壊などについては、誰が予想できたでしょうか？

A君がこのまま、昭和の価値観に基づいたライフスタイルを疑うこと無く過ごしていくと、果たしてどうなるのでしょう？

一戸建ての購入。これは人生最大のローンを抱える原因となります。

次に出産。これによって奥さんの収入が途絶えます。

更には育児。出口の見えない固定負債を抱える結果になります。

普通の人生に起こり得る普通の出来事も、収入と支出のバランスという観点から見れば単に普通の出来事だからで済まされる問題ではありません。

この変遷環境を受け入れてなおゆとりのある生活が送れる人は、所謂「勝ち組」と称されるごく一部の人たちであり、多くの人は抱え込んだローンのために、一生苦痛に満ちて働くことを余儀なくされるのです。

これがA君という個人の問題ではなく、A会社という立場で考えるなら債務超過の状態なのは明白なのです。

昭和の生き方を貫くと、こういった結果が待っています。

では、A君はどう対処したら良いのでしょうか？

まずは結婚ですが、結果的にはこれが一番良くありません。

別に結婚をしてはいけないと言っているのではありませんよ。きちんと準備を整えてからすべきなのです。何事も準備が大切。A君は結婚を維持できる体制が整っていないのです。

結婚するならきちんとその状態を維持できる収入ベースを確立させるべきであり、その為には結婚によって今後の収入と支出のバランスがどう変化していくのか予測する必要があります。

今の時代では、大きな会社と言えど過度の期待はできません。また、年金問題に代表される社会不安も消えません。今はこんな時代なんだということを認識するところから始まります。

現実を知れば知るほど、将来が不安になってきますね。これが現実ですから仕方ありません。それで良いのです。何も考えなかった時は何も心配しなかった。これは将来のリスクに気付いていない状態です。

自分の将来にリスクを感じられるのはリスクヘッジの第一歩なのです。現状を知ったから対処方法が必要な事に気付くのです。

中にはリスクを知りつつ動かない人もいますが、動かないならリスクを知らなかった方が精神衛生上まだ良いですね。「人生、なるようになるものだ！」と「自分の人生は自分で切り拓くんだ！」の違いだとも言えるでしょう。

ここで結婚する前のA君の収入状態を考えてみましょう。

年収４００万円、貯金２００万円。家は親と同居であり車も親の物で返済負担は無い状態。

経済的にはかなりゆとりがある状況だと言えます。

だから銀行もA君に住宅ローンを貸し付けてくれたのです。

つまり固定負債を抱える前のA君は「与信力」が高い状態だと言えます。

与信力を簡単に表現すれば、銀行がお金を貸してくれる際の返済・担保能力のことで、職業の安定性、勤務先の信用力、会社から貰う給料、所有不動産の価値、親（保証人）の信用など、実に多彩な項目を総合的に判断して判定するものです。

公務員は職業安定性が高く評価され、中小企業のオーナー社長だと会社の負債を加えて評価されるので意外と低い評価になります。

その点会社員は給料が安定して貰える立場なので勤務会社の代表者よりも与信力が高いといったケースもあります。

この与信力は、住宅を購入する場合だけでなく車や収益不動産を購入する場合も判定を受け、ローンを抱えた人は与信力が減少します。この与信力を上手に使いこなすことができれば「レバレッジ効果」の高い収益源の確保が出来ることになります。

家や車は購入した者にとって必要不可欠なのかも知れませんが、確実に固定負債を増やし、支出を増やします。結果的には貴重な与信力を使って負債を増やしたことになるのです。経済的な観点から見れば与信力の無駄遣いだといえますね。これではいけません。

どうせ借金して買うならば、自分の支出が増えるものを買うのではなく、収入が増えるものを先に買うべきなのです。

仮にA君が家や車を買う前にアパートオーナーになっていたとしたら状況は全く変わってきます。

A君は安定した収入源を確保するために与信力の使い道を優先すべきなのです。必要な物を取得するには、その優先順位を検討すべきです。何かを買うときは、確実に現金を失うか与信力を犠牲にしています。

不動産投資も同じく、それらと引き換えにして収入源を得ているのです。

自分の持っている与信力を知り、それを駆使して収入を増やす。支出を増やすだけの買い物は後回しにする。

これが収支上バランスのとれた賢いライフスタイルですね。

この質問に回答する前に、質問を寄せる行為について一言。

こんな質問を寄せられた方は、投資家として成功できる可能性を秘めています。

「人に聞く」という行為はなかなか勇気が必要なことです。ましてインターネットという顔の見えない世界においては、抵抗感のある行為であることは多くの方が共感頂けることでしょう。

自分の現状や知識量を知らなければできない行為です。

ご質問を寄せてくださった方には、心から尊敬を申し上げます。

しかし中には初心者でありながら、いきなり物件の購入に踏み切る方もおられます。

それはまるでスリルを楽しんでいるかのようです。

そしてそんな方には、根拠が無いのにも関わらず自分の成功を信じて疑わない傾向があるように感じます。

まぁお遊びでっていうなら、こんなノリで深入りせずに楽しむのも良し。でもジェットコースターのような気分を投資で味わいたいなら頻繁に売買を繰り返す株のデイトレ辺りをお奨めしますよ。

不動産投資には将来を予測する不確実な面と、現状を知るという確実性の高い面が共存しています。

つまり科学的な手段を用いてリスクをヘッジすることができます。

私は業として不動産投資に取り組んでいますから、マーケティングを基軸にした物件データを作成し、なるたけ不確実性は排除する方針です。ノリとイキオイ（精神論）だけではお客様が付いてきてくれませんからね。

また、マスターマインドを構築できるような信頼できる助言者の判断を経ている場合は、お金を出す役目に徹して投資行為に参加するのも意味があるのでしょうが、投資行為の責任は全て権利者のもの。投資コンサルタントに責任を求められません。やはり無知でいてはいけないのです。

蛇足になるかも知れませんが投資の心構えとして役に立つかも知れませんので、私の好きな言葉をご紹介します。それは「風林火山」です。

かの武田信玄が旗印に用いた事で今でも有名な言葉ですが、元々は孫子の兵法（軍争編）に書かれたもの。

この言葉を不動産投資に置き換えてみると

物件調査は「風」のように素早く行う。調査着手・現状分析・判断に時間を掛け過ぎてはいけない。

所有が決定するまでは「林」のように目立たない行動をとる。また買わないと判断したら見送る勇気を持つ。

契約や入居実務においては「火」の素早さで布陣を整える。

体勢が整ったら「山」のように構えて動かない。しかし頂から眺めるように常に足元を注意深く見守る。

こんな風に考えられますね。この四字を与えてくれた先人に感謝します。

さて、これから不動産投資を始める方へのアドバイスです。

私の知人である投資家たちはそれぞれが得意とする物件ジャンルと適正な活動テリトリーを持っています。

Aさんは市街地のマンションが得意、Bさんはアパート、Cさんは郊外の住宅、Dさんは商業地が得意といった具合です。

そして自分の不得意な物件には滅多に手を出しません。

更に彼らは買う気がなくてもテリトリー内に得意ジャンルの物件が出たら、とりあえず現地調査くらいは必ず行っているようです。

自分の得意分野を設定するという意味はすなわちそのジャンルに特化した知識を蓄えていくことになります。逆に自分が知らない物件や地域では全く競争になりませんね。つまり得意ジャンル・適正なテリトリーを持つという考え方は必然的に物件の優劣判定が正確に早く行えるようになり、投資効率を高める上で非常に有効な手段と言えます。

得意分野の範囲なら買う気がなくても調査をし、範囲外なら優良でも手を出さない。これは貴方のバックボーンセーフティネットとして機能しますからしっかりと意識してください。

では皆さんが最初に得意なジャンルを持つにはどうすればよいかといいますと、今のお住まいこそが貴方にとって最高の教材になるといえます。

それはアパートでも一軒家でも構いません。

仮に貴方の家を賃貸に出した場合、あるいは売却した場合にいくらの値段がつくのでしょうか。

不動産鑑定士や不動産業者が査定をする場合は再調達価格やら償却やら難しそうな言葉を駆使して価格査定をしますが、皆さんは最初からそんなことをせずに単純な比較法で練習してみましょう。

比較する要素としては①面積②築年数③道路付けまでで充分です。

新聞広告やインターネットにはたくさんの物件が出ていますので、その中から貴方のご近所さん物件を３～５件探し出して実際にその現地へ行って見てください。

そうすると最初は誰でもが広告されている物件の情報量の少なさが痛感できるはずです。

そしてだんだん情報量が増えてくれば、次に貴方の友人や身内が住む隣町地域などに手を広げて見てください。その際には最初と同様に彼らの建物をよく見ることが重要です。中まで調査したいからこその知人宅なのですから。

競輪選手は練習こそが仕事であり、レースは集金行為であると言います。

不動産投資家にとっては物件調査が仕事です。

物件購入は既に勝負が決まった集金行為に匹敵すると言っても過言ではないでしょう。本業である私はほぼ毎日少なくとも１０件前後の物件資料に目を通すことを欠かしません。

エリアプランニング売買事業部も昨日より平成２０年の仕事を始めさせていただきました。

リフレッシュさせていただいてまた今年もがんばらせていただきますのでどうぞ皆様ご期待下さい！

さてこの年末、いつもお世話になっている健美家様とＨＯＭＥＳ様と当社のサイトに新しい売り物件を掲載させていただきましたところ、全国各地より5件のお問い合わせがございました。

私たちは休んでいても・・・お客様はいつも物件を探しておられるのだなあと反省いたしました。

お問い合わせいただきましたお客様には早速メール、資料の送付等させていただきましたので

どうぞご確認くださいませ！

また、併せて当社ＨＰ売り物件のチェックもお願いいたします！！

さて、本年の当社の投資物件はいかがでしたでしょうか？

来年もガツガツと良い物件を出していきたいと思っていますので

チェックやご意見をお願いいたします。

またコメントにどんな物件をお探しかなどいただければ積極的に探させていただきます。

どうぞ宜しくお願いいたします。

また、大変勝手ながら

コンサルティング・売買　事業部は

平成19年12月29日より平成20年1月6日までお休みをいただきます。

皆様にはご迷惑をおかけいたしますがどうぞご査収の程宜しくお願いいたします。

メールやコメントにてお問い合わせを頂戴できれば　1月7日よりどんどん

ご返答させていただきますのでどうぞ宜しくお願いいたします。

①３００万円で中古住宅を購入、簡単な修繕をして２ヶ月後に８００万円で売却。
②１０００万円で中古木造アパートを購入し、１年間運用後に売却、６２０万円の収益を得た。
③８０００万円を新築の鉄骨造アパートに５年間運用し家賃３２４０万円と売却益２０００万円の収益を上げた。
④６０００万円でアパート２棟（新築・中古）の物件購入により１２６０万円の年間キャッシュフローを得てなお毎年継続中。
⑤築２２年の木造アパートを３００万円で購入、２００万円のリフォームを行い半年後に１２００万円で売却

これらは氷山の一角、まだまだ多くの事例があります。
書いていない事例として、億単位の金額を投資した例もあり、むしろその方が
多いくらいですがあまり参考にならないでしょうからここでのご紹介は割愛します。
仮に億単位の投資資金があったとしても、なんの知識もなく投資を行うのはあまりに無策だといえますが・・・。まぁ１０億くらいある方なら、しっかりとJ-REITで３．５％くらいの配当を貰っているほうが健全なのかもしれません。

閑話休題、特筆すべきは彼らのほとんどがきっちりと案件ごとに利益を確保しているという事実です。
もちろん、投資実行前に計画した通りの収益かというとそうではなく、計画より少ない収益で終わった場合もあれば多くなった場合もあります。しかし、共通して言える事は必ずといっていいほど損をしないということです。

上記の５例をよく見て見ると色々な事が�