情報を見極める
「不動産投資に興味があり、これから始めたいと思っていますが、世の中にはたくさんの本が出版されたり、色々なセミナーが開催されており、どの考え方を参考にすべきか判断できません。アドバイスをお願いします。」
こんな質問が寄せられました。このようなお悩みを持っておられる方は多いと思いますので、私なりの考えを書いてみたいと思います。
不動産投資に関するハウツウは書店やインターネットを賑わせていますが、よく調べると相反する内容を良しとしていたり、あるいはそのノウハウをどのように取り入れたら良いのか不明確だったりします。
これらはその内容を鵜呑みにしてはいけません。
そこに記載された内容が自分に有益かどうかを見極める必要があるのです。
では、どのように見極めれば良いのか？
私なら、その情報の発信元により数種類に分類することから始めます。
分類の一つが、大家さんとして成功している方。
彼らの長所は「自分を良く知っていること」に集約されるでしょう。
何かしら与信力を持っていたケースが多く、自己の与信力を活かしきった戦略による成功事例は実に豊富です。
同様に自分の与信力に気付きながらも、それを活かしきれていない方には良い参考になるでしょう。
では短所はどうでしょうか？
それは汎用性があるかどうかです。
彼らのビジネスモデルは独自の与信力によって実現されたものであり、それをそのまま模倣したとしても、再現できるかどうかは別物として考える必要があります。
分類の２つ目は、不動産業者や投資コンサルなど、いわゆる業界人から発信された情報。
これらには、投資に関する哲学や数字の扱い方などが実に詳細に亘って紹介されています。
ファイナンシャルスキルの向上には不可欠とも言えるでしょう。
その中から信頼できる情報とそうでないものを分ける場合の切り口として、「業態と実績」があります。
業界人の中にも、提案が上手い人、販売が上手い人、管理が上手い人など様々な人種が混在しています。
私の理想とする業界人のあるべき姿は、「提案通りの管理運営を継続できる人」です。
そうなるには提案から販売・管理まで一貫した実績を提供出来ることが条件となります。
そのためには販売業務はもちろん、賃貸募集と管理業務程度は主幹業務として自社で行うべきだと考えています。
もしリノベーションを良しとする提案を行っているなら建築業も手掛けているのが理想です。
アパート経営を語るなら、本から得た知識や資格も重要ですが、このような業態を営みながら、そこから培われたノウハウがバックボーンになっていることが良い業界人の要件なのではないでしょうか。
驚くべきことに、株式や為替と同類として不動産投資を扱っている本もあります。
もしこれらを同類として扱うなら、その内容は投資を定義する「だけ」の内容であり、数ページ費やすだけで事足りますので、本の大半は無駄なページと言えます。
流行物が好きな方やオカルト系がお好きな方にのみお奨めする本ですね。
こんな視点で情報発信者のホームページを観察すると、良いか良くないかがかなり見えてきます。
まず、「販売専門」などと高らかに謳っている会社はいけません。
私どもは不動産投資を片手落ちで行っていますと宣言しているようなものです。そんな会社のHPはさくっと閉じて、しっかりと両輪の揃った業務を営んでいる会社のHPを探しましょう。そして販売物件の存在する地域を見てみます。
物件の検索サイトは別として、全国各地の物件が紹介されている会社は、単に物件の収集が上手い会社であり、実際の管理は別であるという事例は多いものです。
良い会社かそうでないかは物件量とは比例しません。
そもそも、全国展開しているから質の高いサービスが受けられるというのも単なる思い込みにすぎません。
全国展開に必要なビジネスモデルは「提供するサービスの均一性」がありきであり、カスタマイズを好みません。
つまりは不動産業者のコンビニ化がFC大手の狙いであり、物量の確保が第一義なのです。
全てのFCが良くないとは言いませんが、資本提供者がFC展開する目的は何かを考えれば答えはおのずと出てきます。
次に賃貸物件のページを見てみます。
特に大手賃貸会社のページを御覧頂くと、その賃貸物件の多さに驚かされます。
おそらく販売するときは「満室になりますよ」とか「賃料保証があるから大丈夫です」とかの美辞麗句を尽くしているだろうと思われますが、蓋を開けたら実際は、その賃貸ページに答えが出ています。
インカムゲインは賃貸で支えられているのに、これだけの空室があるというのは、どこか考え方がずれているのでは？
それがどんな「ずれ」かというと、当初から一定のロス率、即ち空室の発生を見込んだビジネスモデルであると言えるでしょう。
しかもそれは、改善の見込みが大いにあるケースが大半であるにも係わらず、それに着手しないままなのです。
これが大手FCの最大デメリットだと感じています。このような会社は「販売が上手い」だけの会社なのです。
では賃貸が上手い会社の物件量はどうなっているでしょう？
賃貸が忙しくなる時期の前に多くの物件が掲載され、繁忙期が過ぎたら在庫は０に近くなる、こんな業態が賃貸の上手い会社だと言えましょう。少なくともクライアントとしてはそれが理想の姿ですね。
実際には物件の成約率が高ければ、空室量の持つ意味は軽くなりますが、賃貸の繁忙期を過ぎた時期ではどれだけの成約が期待できるものでしょうか。それもHPでチェックできます。１ヵ月後、２ヶ月後に同じ物件が掲載されているかどうかを見れば良いです。
こういった観点から大家さんや業者の「業態と実績」を判断して、誰の提案が自分にフィットしているのかを考えると良いでしょう。
まだお時間に余裕がある方は、是非当社のホームページで、新潟大学周辺での空室量も御覧下さい。
