さて、新年ということもありますので今回は「２００８年の市場予測」をテーマに取り上げてみます。
昨年の１１月８日に（財）日本不動産研究所が第１７回不動産投資家調査を発表しました。
http://www.reinet.or.jp/jreidata/d_toh/index.htm
この調査は年金基金、生命保険、不動産賃貸、投資銀行、商業銀行･レンダー、開発業（デベロッパー）、アセット･マネージャー、格付機関など、202社を対象にアンケートを取り、１０４社から回答を得たものです。
この中で注目したい設問がありました。
a. 過去6ヶ月間における不動産投資への関わり（複数回答あり）（有効回答97社）
１．購入 ７９％
２．売却 ４３％
３．購入・売却のアドバイス ３３％
４．証券化のアレンジ ２１％
５．その他 ７％
b. 今後1年間の不動産投資に対する考え方（複数回答あり）（有効回答96社）
１．新規投資を積極的に行う ９４％
２．当面、新規投資を控える ５％
３．既存物件を売却する １７％
c. a.で（1.）を選択した場合、その対象（複数回答あり）（有効回答83社）
オフィスビル（Aクラス以外）５３％
単身者向け賃貸住宅５１％
オフィスビル（Aクラス）４３％
ファミリー向け賃貸住宅４１％
都心型専門店ビル３６％
宿泊型ビジネスホテル３０％
郊外型ショッピングセンター２９％
物流施設・倉庫２０％
更地・開発用地１９％
高級賃貸住宅（低層）１６％
高級賃貸住宅（超高層型）１２％
ゴルフ場４％
d. b.で（1.）を選択した場合、検討する不動産の対象（複数回答あり）（有効回答88社）
オフィスビル（Aクラス以外）６８％
オフィスビル（Aクラス）６７％
都心型専門店ビル５２％
郊外型ショッピングセンター４９％
単身者向け賃貸住宅４８％
ファミリー向け賃貸住宅４３％
宿泊型ビジネスホテル４１％
物流施設・倉庫３５％
高級賃貸住宅（低層）２５％
高級賃貸住宅（超高層型）２５％
更地・開発用地１６％
ゴルフ場６％
これを見ると、多くの投資関連会社が依然購入意欲を維持しているのが判ります。
未だサブプライム問題や耐震偽装に端を発する建築確認の厳格化の影響が大きい中で、しかも「ハゲタカ」と揶揄された外資の撤退を受けながら、何故これほどの購入熱の高まりを見せているのでしょう？
その一因が設問ｃ・ｄに見受けられます。
以前の外資ファンドがターゲットにしていたのは都心部のオフィスビルが中心でした。
何故ならばオフィスビルの運用には特殊な多くの知識を必要としないからです。要するに世界共通の概念で経営が可能なのです。それに比べると例えば病院や工場といったものは、その国のその分野・法律に精通したノウハウが求められます。
バブル崩壊により都心部の地価が下落した段階でビジネスチャンスを見た外資系ファンドは市場が熟成するにつれ、次第に良い物件が絞り込まれていく中で、郊外の物件か特殊性の高い物件を検討する必要に迫られた結果、撤退を選択したのでしょう。
その点元々の日本企業は複雑なオペレーティングを普通にこなしてきた訳ですから、多様な形態に積極的な投資マインドを向けます。
考えてみれば、外資さんは日本の地価変動局面を適正な上昇推移に変えて帰っていったようなものですね。
さて、設問ｃ・ｄからは今後の注目オペレーティングのヒントも見えてきます。
一つの見方としてｄとｃの％の差を見てみましょう。ここには回答各社がやりたくてもやれなかった方向性が表れています。
オフィスビル（Aクラス） ２４％
郊外型ショッピングセンター ２０％
都心型専門店ビル １６％
オフィスビル（Aクラス以外）１５％
物流施設・倉庫 １５％
高級賃貸住宅（超高層型） １３％
宿泊型ビジネスホテル １１％
高級賃貸住宅（低層） ９％
ファミリー向け賃貸住宅 ２％
ゴルフ場 ２％
単身者向け賃貸住宅 −３％
更地・開発用地 −３％
数値順に並べてみましたが、いかがでしょうか。
オフィスビルが依然トップなのは判りますが、郊外型ショッピングセンターと都心型専門店ビル、それに物流施設・倉庫と続き、宿泊型ビジネスホテルあたりまでが高数値です。
郊外型ショッピングセンターの魅力はなんと言っても地価が安いこと。不毛の地に街を作り出す行為に似ていますから、中心施設さえ安定すれば周辺の付加価値は相当なものです。
意外にも単身者向け賃貸住宅が低いです。回答各社は供給過剰だと判断しているのでしょう。この市場は今後競争が激しくなります。となると、より競争力のある提案を打ち出せる会社のみが生き残ることになります。アパートオーナーはタッグを組むパートナーを間違ってはいけませんね。
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