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資産再生のご提案「アパートビジネス再生計画」

アパートが満室にならない、遊休地の維持費が本業を圧迫している、相続対策が不安定など、資産の活用手段で先行きに不安を抱えている「資産家」は、「死残禍一死んで禍根を残す‐」になる道を辿っているようなものです。現在ある資産を活かし更に成長させ、より大きなキャッシュフローを確保する事。誰でも思い描く理想のスタイルではありますが、そこに到達する為の手段が無い為に、多くの方は現状維持、つまり放っておく以外に選択肢がない現状です。私どもでは、この現状をビジネスチャンスとして捉え、様々なアパートオーナーの現状に則した資産再生のご提案を作成・実践することで資産環境の改善を図ると共に、新たな資産形成を生み出す可能性を追求してまいります。その第1段として、アパートビジネス再生計画を起案致します。

アパートビジネスの現状

新築時には満室になるものの、築10年を迎える頃になると空室がなかなか埋まらない。内装を綺麗にしたり、エアコンを新調したが効果がなく、家賃もぎりぎりまで譲歩してはいるが、それでも借り手がつかない。ローンを20年で組んだのはいいが、これでは返済がままならず、本業からの収入を圧迫してしまう。いっそ建替えようか?しかし、予想外の収益率に落ちこむ物件を抱えたオーナーに対して金融機関は融資してくれるでしょうか。仮に融資したとしても10年後には新たな「不良債権」になる事を承知で行う融資ですから、追加担保や既存融資の繰上げ返済を迫るのは当たり前です。これは全オーナー共通の悩みです。しかも、当然のごとく発生し得る悩みでもあります。たとえ別物件を新築したとしても、一時キャッシュフローは改善されますが、長い目で見た時は新たな不良債権を抱える事になり、根本的な問題をクリアした事にはなりません。つまり、新築するという手段は不良在庫を抱えたオーナーにとって何も解決策を生まない手段と言えます。また、単に家賃を下げる事は簡単に選択できる対策ではありますが、どれほど有効なのか疑問ですし、キャッシュフロー計画から脱落する結果を招きます。これでは最善の資産形成手段であるとは言えません。なぜ入居者が減ったのか、問題点を一点挙げるとすれば、「現状のニーズを捉えた物件でない」事に集約されます。10年前に新築した当時は、最先端のニーズを満たした物件であったとしても、その価値は10年後まで残り続けて効果を発揮するものでしょうか?返済計画に無理や空論が入っていたのではないですか。落ちこみ始めたときに改善策を検討しましたか。築10年のアパートは、問題を見直す良い時期を迎えたともいえましょう。是非この時期に新たな「入居率改善計画」を導入しませんか。

競争相手の存在を知り、戦力を知る

アパートビジネスとはユーザー(入居者・店子さん)を相手にした事業ですが、ビジネスの相手方はそれだけではありません。近隣に存在する競合物件の存在は常に脅威を与えつづける競争相手として認識する必要があります。少子高齢化の問題を抱える現代日本においては、ターゲットとなるユーザー層は弱体化する一方であり、小さくなった市場というパイを競合相手と奪い合うのが通常の姿です。アパートオーナーの皆さんは、相続で取得した方を含め、オーナーになった時点で入居者争奪戦という競争に参戦した訳ですが、10年を経てもその現状を理解していない方が意外に多いのに驚かされます。しかも競争相手の戦力を分析しないで、こんなものだろうという大胆な予測を土台に据えて対策を練った結果、入居者を確保できない現実を迎えておられる。これでは実際、競争になりません。まず自分は競争のさ中にいるという自覚を持つ事。そして競争に打ち勝つにはまず競争相手の戦力を知る事。至極当たり前のことですが現在困窮しているオーナーに欠けている根本事項であります。


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